0117 - Huurprijstoetsing bij bedrijfsruimtes:  tijd voor een wetswijziging?

0117 - Huurprijstoetsing bij bedrijfsruimtes: tijd voor een wetswijziging?

01maart2018

 

“Een vordering tot nadere vaststelling van een huurprijs van een bedrijfsruimte is pas ontvankelijk wanneer deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een door partijen gezamenlijk benoemde deskundige. De huidige wet dwingt partijen tot - serieus - overleg over de benoeming van een deskundige. Pas als partijen daar geen overeenstemming over kunnen bereiken, benoemt de rechter een deskundige. Doordat de ingangsdatum van de door de rechter nader vast te stellen huurprijs in principe gelijk is aan de datum van het bij de rechtbank ingediende verzoek tot benoeming van een deskundige, kan de verwerende partij het noodzakelijke overleg aangrijpen om de zaak te vertragen. Daarbij heeft die partij belang. Hoe langer het overleg tussen partijen duurt, hoe later het verzoek tot benoeming van een deskundige wordt ingediend, en daarmee wordt de ingangsdatum van de door de rechter nader vast te stellen huurprijs, de huurverhoging of -verlaging, vooruit geschoven. Is het tijd om het ontvankelijkheidsvereiste dat ziet op onderling overleg te schrappen en de wet te wijzigen.”

Decennia lang stegen de huurprijzen van winkel- en horecapanden. Het waren de pandeigenaren die hun stempel op de hoogte van de huur drukten. Het beeld van de historische binnenstad veranderde. Middenstanders maakten plaats voor grootwinkelbedrijven. Niet omdat huurovereenkomsten op hun einde liepen, maar vanwege gestegen huren die kleine zelfstandigen onmogelijk konden ophoesten. Vastgoedbedrijven verwierven panden van families die generaties lang waren aan de man brachten. De huren bleven stijgen en daarmee de waardes van de panden. Nog maar een enkele middenstandersfamilie heeft de verleiding van verkoop kunnen weerstaan en plukt vruchten van de gestegen huren. De ‘kruideniersjas’ heeft men al lang aan de wilgen gehangen.

Tijden veranderen. De crisis heeft zijn effect (gehad). Consumenten consuminder(d)en. Internetverkopen hebben bovendien veel impact. Huurachterstanden en leegstand zijn het gevolg, eerst in de aanloopstraten, daarna in toenemende mate op A1-locaties. Verhuurders hebben hun eisen moeten bijstellen en die trend zet zich voort.

Het heeft een aantal jaren geduurd, maar gaandeweg hebben huurders ontdekt dat niet alleen verhuurders, maar ook huurders een wettelijke mogelijkheid kennen om tot huurprijsherziening te komen (op basis van de gemiddelde huur van vergelijkingspanden ter plaatse over een periode van vijf jaar genomen). Inmiddels zijn de eerste huurders ook erin geslaagd om tot een huurprijsverlaging te komen. Dat biedt perspectief, mogelijkheden èn (overlevings)kansen voor huurders. En als er één schaap over de dam is…

In de praktijk schromen huurders vaak om gebruik te maken van hun rechten. Dat is zonde, een gemiste kans. Zij zijn bang de verhuurder tegen de haren in te strijken en met een beëindiging van de huur geconfronteerd te worden, maar die vrees is doorgaans ongegrond, omdat de wetgever hen een vergaande dwingendrechtelijke huurbescherming heeft toegekend. 

Een huurprijswijzigingsprocedure kan uiteraard verstrekkende gevolgen hebben. De huurder die in een procedure succes behaalt en de huurprijs naar beneden gewijzigd ziet, kan daarmee de huurprijzen van de naast zijn bedrijfsruimte gelegen huurpanden (indirect) beïnvloeden.
Op pleinen en in straten waar vrijwel uitsluitend horecapanden zijn gelegen, kan één procedure een doorslaand effect hebben, zoals in de binnenstad van Maastricht ook al is gebleken. 

In de regelgeving op het gebied van de huurprijswijziging van bedrijfsruimtes is echter een shock demper ingebouwd. Pas achteraf wordt de huurprijs gewijzigd en partijen lopen in beginsel altijd achter de feiten aan, dat wil zeggen de (vrije) marktontwikkelingen. 

Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimtes ter plaatse (herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil), in een tijdvak van vijf jaar voorafgaand aan de dag van het instellen van de vordering. 

Ten aanzien van de te hanteren vergelijkingspanden ontstaat vaak discussie tussen partijen. Bij voorkeur wordt een horecapand met een “ter plaatse” gelegen horecapand vergeleken, maar wanneer dat niet mogelijk is kan een horecapand ook met een winkel worden vergeleken. De bestemming is dan niet relevant c.q. bepalend. In feite geldt: “niets is hetzelfde en alles is vergelijkbaar”.

Een door partijen gezamenlijk aangewezen of gerechtelijk (benoemde) deskundige adviseert op basis van een aantal vergelijkingspanden, maar de rechter is niet per definitie gebonden aan een uitgebracht deskundigenadvies. Zo komt het voor dat de rechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs toch vergelijkt met andere panden dan de deskundige in zijn onderzoek heeft betrokken en/of bepaalde vergelijkingspanden buiten beschouwing laat. De rechter moet een eventuele afwijking van het deskundigenadvies uiteraard wel motiveren.

Het eerste obstakel dat zich voordoet wanneer een partij een huurprijswijziging voor ogen heeft, is de ontvankelijkheid van een verzoek tot benoeming van een deskundige in de zin van artikel 7:304 lid 2 BW. Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling door een rechter is namelijk pas ontvankelijk als deze vergezeld gaat van een deskundigenadvies omtrent die nadere huurprijs. Het begint dus bij de deskundige. Op grond van de wet zijn partijen verplicht te onderhandelen over de (gezamenlijke) benoeming van een deskundige en pas als dat niet lukt - nadat zij hebben onderhandeld, zonder resultaat – kan door een partij een verzoek tot benoeming van een deskundige worden ingediend bij de rechter.

De moeilijkheid zit daarin, dat de hoofdregel is dat de door de rechter nader vastgestelde huurprijs ingaat op de datum van de vordering, tenzij bijzondere omstandigheden grond kunnen opleveren voor een andere ingangsdatum. Als datum van de vordering geldt de datum van het verzoek tot benoeming van een deskundige - de ingangsdatum wordt met een dergelijk verzoek gefixeerd - zodat een dergelijk verzoek kán betekenen dat een huurprijsverhoging of -verlaging jaren eerder ingaat. De partij die meent dat de huurprijs gewijzigd zal (moeten) worden, heeft er belang bij dat die ingangsdatum zo vroeg mogelijk is. Er valt dan ook wat voor te zeggen dat je een dief van je eigen portemonnee bent als je een dergelijk verzoek niet zo snel mogelijk indient, maar dan komt de ontvankelijkheidseis aan de orde en moet er eerst onderhandeld worden.

De wetgever heeft met deze ontvankelijkheidseis tegemoet willen komen aan de behoefte van de rechter aan voorlichting door een deskundige en heeft voorts lichtzinnig procederen omtrent nadere huurprijsvaststelling willen tegengaan c.q. beperken. Verhuurder en huurder móeten elkaar eerst recht in de ogen aankijken en serieus een poging doen om het eens te worden over de benoeming van een deskundige. Pas in tweede instantie komt de rechter er eventueel bij aan te pas.

Wil een verzoeker aldus ontvankelijk zijn, dan moet in het verzoekschrift worden gesteld dat partijen voorafgaand aan het indienen van het verzoek hebben overlegd en dat zij geen overeenstemming hebben bereikt.[1] Dat overleg tussen partijen moet voldoende serieus zijn en een partij mag niet onnodig vertragen door bijvoorbeeld niet op een uitnodiging tot overleg of op een voorstel van de andere partij in te gaan. Voortvarendheid moet worden betracht, uiteraard allemaal tot in het redelijke.

Of in een concreet geval nu voldoende “serieus” is onderhandeld, is vaak moeilijk te bepalen. Wanneer bijvoorbeeld op voorhand duidelijk is dat onderhandelen zinloos zal zijn, als verhuurder en huurder totaal zijn gebrouilleerd, moet er voor de vorm toch een voorstel worden gedaan. De rechter beoordeelt dan of dat voldoende was. Dat is erg casuïstisch. De verzoekende partij moet zich aldus niet laten leiden door haast en dient alert te zijn op de ontvankelijkheidseis, om te voorkomen dat de ingangsdatum nog verder vooruit schuift.

De partij die er juist belang bij heeft de huurprijsaanpassing vooruit te schuiven – de verwerende partij – kan dat belang dus veilig stellen door meteen met een deskundigenbenoeming in te stemmen. Dan wordt er geen verzoek tot benoeming ingediend door de verzoekende partij en – tenzij er (ook) overeenstemming is bereikt over de ingangsdatum op zichzelf – zal het tijdsverloop dat gemoeid is met het onderzoek van de deskundige in het voordeel zijn van de verwerende partij. De verwerende partij kan in het kader van dat onderzoek dan ook nog wat lastige vragen stellen aan de deskundige, om zo de komst van dienst deskundigenadvies nog verder te vertragen en zo kan de partij die achteraf terecht om nadere huurprijsvaststelling blijkt te hebben verzocht, het nodige voordeel worden onthouden.

Het inhoudelijke overleg dat de wetgever voor ogen heeft gestaan bemoeilijkt de procedure tot nadere huurprijsvaststelling behoorlijk. In de literatuur wordt onder meer bepleit dat de wet aangepast zou moeten worden in die zin dat niet de datum van de vordering, maar de datum waarop de verzoekende partij de verwerende partij voor het eerst benadert de ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs wordt. Op die manier zou het tijdsverloop en de daarmee gemoeide onjuistheden kunnen worden tegengegaan. Het is afwachten of de wetgever daar oren naar heeft…

 

[1]  |  HR 4 oktober 2013, NJ 2014/60.

 

Bestuursrecht, Bouwrecht, Huurrecht
mr. Susanne Schnabel

mr. Susanne Schnabel

advocaat Tripels Advocaten

Reageer op dit artikel

Velden gemarkeerd met * zijn verplicht.

website by Primosite