0118 - Overtreding verbod onderhuur woonruimte:  het cumulatieve effect van het boete,- en afdrachtsbeding

0118 - Overtreding verbod onderhuur woonruimte: het cumulatieve effect van het boete,- en afdrachtsbeding

01maart2018

 

Op het verbod tot onderhuur van woonruimte worden in de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn vaak meerdere sancties in een combinatiebeding opgenomen. De rechter dient (ambtshalve) te toetsen of een dergelijk beding oneerlijk is in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG. De vraag is op welke wijze dit moet worden beoordeeld; dienen de overeengekomen boete en verplichting tot afdracht van inkomsten afzonderlijk op oneerlijkheid te worden getoetst, of gaat het om het cumulatieve effect dat uitgaat van beide sancties tezamen? De Hoge Raad heeft deze vraag onlangs beantwoord, hetgeen leidt tot praktische gevolgen voor de huurrecht praktijk en voor het (nieuwe) ROZ model Woonruimte.

Op het handelen in strijd met het wettelijke uitgangspunt dat een huurder van een woonruimte in beginsel niet bevoegd is tot onderhuur, worden in de praktijk vaak contractuele sancties bedongen. Zo wordt niet alleen bepaald dat bij overtreding van het verbod tot onderverhuur de huurder een direct opeisbare boete aan de verhuurder verschuldigd is, maar ook dat huurder verplicht is alle door de onderhuur verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen. Een voorbeeld van een dergelijk combinatiebeding is te vinden in de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte 2003 (ROZ)[1]:

“1.4 In geval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van

€ 45,-- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.”

Indien een dergelijk combinatiebeding is opgenomen in de algemene voorwaarden die van toepassing zijn op de huurovereenkomst die is gesloten tussen een bedrijfsmatige verhuurder en een huurder die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf, dient de rechter (ambtshalve) te toetsen of dit beding mogelijk oneerlijk is in de zin van de Europese Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, hierna: de Richtlijn. De vraag is op welke wijze dit moet worden beoordeeld; dienen de overeengekomen boete en verplichting tot afdracht van inkomsten afzonderlijk op oneerlijkheid te worden getoetst, of gaat het om het cumulatieve effect dat uitgaat van beide sancties tezamen?

Jurisprudentie

Anders dan werd geoordeeld in eerste aanleg, is het Hof Amsterdam in zijn arrest van 19 april 2016[2] van een afzonderlijke beoordeling van de bedingen uitgegaan[3]. In die zaak was het hierboven geciteerde artikel 1.4 van algemene bepalingen ROZ 2003 van toepassing. Met verwijzing naar het arrest van 30 mei 2013 van het Hof van Justitie[4] heeft het Hof geoordeeld dat uit dit arrest niet volgt dat het opnemen in één tekstuele bepaling van meerdere bedingen ertoe leidt dat indien één van die bedingen oneerlijk is in de zin van de Richtlijn, de andere in diezelfde tekstuele bepaling opgenomen bedingen hetzelfde lot treffen. Volgens het Hof dient voor ieder afzonderlijk beding onderzocht te worden of het al dan niet oneerlijk is in de zijn van de Richtlijn. Het Hof is vervolgens van oordeel dat het beding tot afdracht van onderhuurpenningen[5] niet oneerlijk is in de zin van de Richtlijn.

In het door huurder ingestelde cassatieberoep kwam de vraag aan de orde of de bedingen afzonderlijk op oneerlijkheid dienen te worden getoetst of dat gaat het om het cumulatieve effect dat uitgaat van beide sancties samen. De Hoge Raad beantwoordt deze vraag op 9 september 2017[6] in laatstgenoemde zin, onder verwijzing naar het arrest van het Hof van Justitie d.d. 21 april 2017[7] waarin is overwogen:

 

“95. Zoals de advocaat-generaal in punt 74 van haar conclusie heeft opgemerkt, moet derhalve worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van een overeenkomst tussen verkoper en een consument. Een dergelijke beoordeling is gerechtvaardigd, aangezien die bedingen in hun geheel moeten worden toegepast, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming ervan nastreeft.”

De Hoge Raad overweegt in r.o. 3.3.3:

“Hetgeen het HvJEU in punt 95 van arrest Radlinger heeft overwogen, moet aldus worden verstaan dat in het geval als het onderhavige, waarin een beding van een huurovereenkomst schending van een contractueel verbod op onderverhuur twee rechtsgevolgen verbindt, te weten de verbeurte van een forfaitaire boete en de verplichting tot afdracht van onderhuurpenningen, de rechter dient te onderzoeken of het cumulatieve effect van deze rechtsgevolgen ertoe leidt dat sprake is van een oneerlijk beding als in de Richtlijn.”

Samenvattend heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het Hof ten onrechte de afdrachtsverplichting zelfstandig heeft onderzocht op haar onredelijk bezwarend karakter. Hij vernietigt het arrest[8] en verwijst het geding terug naar het Hof Den Haag  om te onderzoeken of artikel 1.4 van de algemene bepalingen stand houdt wanneer dit beding als geheel wordt getoetst aan de Richtlijn. A-G Valk heeft in zijn conclusie[9] opgemerkt dat waar het boetebeding op zichzelf reeds een oneerlijk beding betrof, niet valt in te zien dat de optelsom van het boetebeding en het afdrachtsbeding géén oneerlijk karakter draagt. Als het Hof Den Haag dit volgt dan zullen de bedingen naar verwachting geen stand houden. 

In een hierop volgend (verstek)vonnis van de rechtbank Rotterdam[10] ging het om een combinatiebeding waarbij aan de schending van het verbod tot onderhuur drie sancties werden verbonden. Alle sancties bij elkaar opgeteld kwamen neer op een boete van bijna 13 maal de maandhuur. De kantonrechter heeft daarover ambtshalve geoordeeld dat het cumulatieve effect van de drie bepalingen die samen het combinatiebeding vormen, het evenwicht ten nadele van huurder tussen partijen verstoort. Dit evenwicht wordt door de kantonrechter vervolgens hersteld door (verder ongemotiveerd) twee van de drie bedingen als oneerlijk en onredelijk bezwarend te vernietigen en het beroep op het derde beding toe te wijzen.

Conclusie

De Hoge Raad heeft met zijn arrest van 9 september 2017 helder geoordeeld  dat van het cumulatieve effect van een combinatiebeding moet worden uitgegaan, ook wanneer de verhuurder in de procedure geen volledige nakoming van het combinatiebeding nastreeft. Daarbij sorteert het overhevelen van het combinatiebeding van de algemene voorwaarden naar de huurovereenkomst (zoals in het nieuwe ROZ model woonruimte 2016) om daarmee mogelijk onder de werking van de Richtlijn uit te komen waarschijnlijk niet (altijd) het gewenste effect. Tenzij er door de verhuurder daadwerkelijk afzonderlijk met de huurder over het beding en de in het model in te vullen boetebedragen wordt onderhandeld, blijft dit in feite een algemene bepaling in de zin van de Richtlijn waarbij van het cumulatieve effect moet worden uitgegaan. Gelet op het voorgaande verdient het aanbeveling om in afwijking van het nieuwe ROZ model óf een boetebeding óf een afdrachtsbeding in de huurovereenkomst dan wel algemene bepalingen op te nemen, waarbij wordt opgemerkt dat uit de jurisprudentie volgt dat zeer wisselend over de toelaatbaarheid van boetebedingen wordt geoordeeld terwijl de verplichte afdracht van ontvangen onderhuurpenningen op zichzelf lijkt toegestaan[11].

 

[1]  |  Door de Raad van Onroerende Zaken is op 20 maart 2017 een nieuw model vastgesteld, waarin het verbod tot onderhuur nog is opgenomen in de
algemene bepalingen, maar de daaraan gekoppelde boetebepaling (een combinatiebepaling) is opge­nomen in artikel 11 van de huurovereenkomst zelf.

[2]  |  Gerechtshof Amsterdam 19 april 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2275, WR 2017/137.

[3]  Zo ook eerder de Rechtbank Amsterdam op 19 februari 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:88, WR 2015/142.

[4]  |  Hof van Justitie 30 mei 2013 (C-488/11; ECLI:EU:C:2013:341; Asbeek Brusse/Jahani.

[5]  |  In eerste aanleg is de vordering van verhuurder ten aanzien van het boetebeding en het afdrachtsbeding afgewezen. Verhuurder is in incidenteel beroep enkel opgekomen tegen de afgewezen afdrachtsbepaling.

[6]  Hoge Raad 8 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2275, WR 2017/137.

[7]  Hof van Justitie 21 april 2016,C-377/13, ECLI:EU:C:2016:283 (Radlinger).

[8]  |  Het arrest van het Hof Amsterdam dateert van19 april 2016 en is dus twee dagen eerder gewezen dan het arrest van het Hof van Justitie van 21 april 2016 (Radlinger) op grond waarvan het arrest van het Hof nu wordt vernietigd.

[9]  |  Conclusie A-G Valk d.d. 2 juni 2017, zie 2.16.

[10]  |  Rechtbank Rotterdam d.d. 20 oktober 2017, ECLI:RBROT:2017:7889.

[11]  |  Zie hierover uitgebreid mr. P.T.J. Wolters, ‘De vernietiging en matiging van boetebedingen in huurovereenkomsten ten aanzien van onroerende zaken in de feitenrechtspraak, WR 2017/136, (p. 5). 

 

Bestuursrecht, Bouwrecht, Huurrecht
mr. Mirjam Bos

mr. Mirjam Bos

advocaat Wijn & Stael Advocaten N.V.

Reageer op dit artikel

Velden gemarkeerd met * zijn verplicht.

website by Primosite