0143 - Grip en begrip op het bouwproject

0143 - Grip en begrip op het bouwproject

23april2018
mr. Timo Huisman

 

U kent ze wel, de vragen die vroeg of laat opkomen tijdens verjaardagen en andere gelegenheden.

- “Hm, je bent advocaat (of jurist). Interessant...” Ik zie de volgende vraag al aankomen.

- “Wat ik me geregeld afvraag is waarom Nederlandse rechters niet strenger straffen en de straffen nooit volledig worden uitgezeten?” “Waarom is TBS altijd zo onveilig?”

Goede vragen, fundamenteel over ons strafrechtsysteem. Alleen horen daar genuanceerde antwoorden bij. Meestal is het gesprek met enkele one liners een andere richting op te sturen, naar een van de mooiste rechtsgebieden, zo niet het mooiste: het bouwrecht.

- “Oh, je houdt je bezig met contracten voor de bouw. Nou, dat is ook toevallig.” Ik kan een glimlach nauwelijks onderdrukken.

De kans is groot dat het gesprek vervolgens over één van twee onderwerpen gaat: over recente berichtgeving over ‘gevaarlijke betonconstructies’, maar eerlijk gezegd vaker over een nieuwe keuken, badkamer, dakkapel of aanbouw. De klus wordt op regiebasis uitgevoerd en nu blijken de kosten hoger uit te pakken dan het eigen budget? Ja, er is wel over wat extra dingetjes gesproken, maar dan hoef je toch geen hogere eindafrekening te verwachten? Het werk is voor 80% af en nu gaat de aannemer zomaar eerst ergens anders een klus afmaken? Er is vorig jaar een lekkage ontstaan, die je gesprekspartner zelf grondig heeft aangepakt – de kosten kunnen toch gewoon nog worden verhaald?

Wat te doen? De goedkoopste oplossing in die gevallen is doorgaans gelegen in begrip voor de posities van opdrachtgever en aannemer over en weer – ‘water bij de wijn’.

Toch, dergelijke gesprekken raken de fundamenten van ons bouwrecht: grip op de kosten, de bouwtijd, de kwaliteit en de organisatie van het bouwproject. Hoe regelen we dat in samenwerking?

Toch, dergelijke gesprekken raken de fundamenten van ons bouwrecht: grip op de kosten, de bouwtijd, de kwaliteit en de organisatie van het bouwproject. Hoe regelen we dat? Beide partijen hebben baat bij duidelijke afspraken in een bouwcontract en dienen de afspraken bij de uitvoering na te leven.

Grip op de kosten vraagt vooraleerst om heldere regelingen over de aanneemsom, meerwerk, de betaling daarvan en zekerheden. Je kunt ook denken aan praktische afspraken over tussentijds informeren. De ratio van de regelingen is dat partijen naderhand niet voor verrassingen komen te staan.

Bij grip op de bouwtijd zijn een realistische planning en goede afstemming van werken essentieel. Veelal gaat dit gepaard met een boeteregeling, terwijl veel valt te zeggen voor (een combinatie met) een bonusregeling. De belangen bij tijdige oplevering kunnen aanzienlijk zijn met het oog op een verkoop en het gebruik van het bouwwerk. Tijdwinst valt te behalen door dezelfde aannemer casco en inbouwpakket te laten realiseren.

Deze regelingen voorkomen niet dat zich onvoorziene omstandigheden kunnen voordoen die gepaard gaan met extra kosten en vertraging. De kans op dergelijke omstandigheden kan verder worden verkleind door eerst goed voorwerk te doen.

Voor grip op de kwaliteit is het startpunt de technische documentatie bij het bouwcontract dat het werk beschrijft. Uiteraard zullen de kennis en ervaring van partijen – evenals de prijs en bouwtijd – een stuk van de kwaliteit bepalen. Kwaliteitsborgingssystemen en innovaties worden steeds vaker ingezet. Nieuwe tools zoals BIM (Bouwwerk informatie Model) kunnen de kwaliteit verbeteren. Met deze werkmethodiek wordt één digitaal driedimensionaal model van een bouwwerk vervaardigd en gebruikt, waarin alle informatie over het bouwwerk afkomstig van de betrokken partijen wordt geïntegreerd; dat geeft inzicht in de ontwerpen en afstemming van de afzonderlijke onderdelen en partijen, met alle voordelen van dien.

Het laatste raakt ook de gewenste grip op de organisatie. Onvoldoende coördinatie en miscommunicatie zijn funest. Grip kan verkregen worden door de aanwijzing van key personnel, goede demarcatie van taken en coördinatie, heldere procedures voor toetsing van materialen en werktekeningen, strak georganiseerde bouwvergaderingen, een structuur van project- en stuurgroepen die snel tot besluitvorming kunnen komen en zo meer.

Dan resteren projectspecifieke aspecten die evenzeer grip behoeven. Denk alleen al aan de betrokken partijen: heeft de opdrachtgever verplichtingen tegenover een koper, huurder of financier die uitwerking in het bouwcontract behoeven?; hoofd- of nevenaanneming?; kunnen partijen een concerngarantie afgeven?; zijn de garanties overdraagbaar?; is de opdrachtgever eigenbouwer zodat geen btw wordt gefactureerd?; afdoende verzekering? Ga zo maar door.

Om nog maar te zwijgen van het type project en de locatie. Bij nieuwbouw en renovatie spelen andere risico’s. Steeds vaker zien we dat duurzaamheid een belangrijke rol speelt. Een bouwproject in de binnenstad vraagt om een andere aanpak dan bijvoorbeeld een bouwproject op een industrieterrein of nabij een natuurgebied. Bij het eerste project kunnen de bouwlogistiek, ondergrondse kabels en leidingen en de buren een uitdaging zijn, bij het andere project eerder verontreiniging of de lokale flora en fauna.

Al die aspecten bij bouwprojecten maken het werk van de advocaat en legal counsel zo interessant en uitdagend, bedenk ik mij steeds weer tijdens die gesprekken op feesten en partijen. Ik vertel dit alles niet, maar noem met gepaste trots fraaie bouwprojecten waarbij de contracten door mijn handen zijn gegaan – die spreken voor zich.

Bestuursrecht, Bouwrecht, Huurrecht
mr. Timo Huisman

mr. Timo Huisman

advocaat Loyens & Loeff N.V.

Reageer op dit artikel

Velden gemarkeerd met * zijn verplicht.

website by Primosite