0144 - De regie-overeenkomst niet aan beginnen?

0144 - De regie-overeenkomst niet aan beginnen?

23april2018
mr. Benno den Teuling

advocaat Six Advocaten

Regiecontracten hebben (vooral bij opdrachtgevers) geen goede reputatie. Ze geven de aannemer geen prikkel om efficiënt en voortvarend te werken terwijl er niet zelden discussies ontstaan over de afrekening. Dat was ook het geval in een situatie die aanleiding gaf tot een vonnis van de rechtbank Rotterdam van 27 september 2017. Maar niet doen dus, een regiecontract? Of zijn er gevallen waarin deze contractvorm toch interessant kan zijn?

In september 2017 heeft de rechtbank Rotterdam een lezenswaardige uitspraak gedaan over het werken in regie. Tijdens de uitvoering van het bouwproject, was met terugwerkende kracht overgestapt van een vaste prijs naar een afrekening op basis van regie. Eigenlijk maakte die contractvorm haar naam waar. Comfort voor de aannemer en gedoe over de eindafrekening. Een goede aanleiding om deze contractvorm even onder de loupe te nemen. In welke situaties biedt een regiecontract uitkomst en waar moet je dan op letten?

Aannemingsovereenkomst

Allereerst is het van belang je te realiseren dat een regiecontract kwalificeert als een aannemingsovereenkomst en dat titel 7:12 BW in beginsel op dit type overeenkomsten van toepassing is. Anders dan gebruikelijk, wordt er echter geen vaste prijs afgesproken. De aannemer ontvangt een vergoeding voor de uitvoeringskosten die hij daadwerkelijk heeft gemaakt, te vermeerderen met een opslag voor winst en algemene kosten. Die uitvoeringskosten betreffen natuurlijk arbeidskosten en materiaalkosten, maar kunnen ook de kosten van uitvoeringsvergunningen en materieel zijn, die niet worden gedekt door de opslag voor algemene kosten. Anders dan wanneer een vast prijs wordt overeengekomen, rust het financiële risico dat met de uitvoering van het werk gemoeid is, dus bij de opdrachtgever.

Prijs

Betekent deze betalingssystematiek nou dat de aannemer alle kosten die hij voor de uitvoering van het opgedragen werk maakt, zonder meer bij de opdrachtgever in rekening kan brengen? Dat ook weer niet. Indien er geen prijs is bepaald, geldt op grond van art. 7:752 lid 1 BW dat de opdrachtgever een redelijke prijs verschuldigd is. Bij de bepaling daarvan speelt een rol welke prijzen de aannemer ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gewend was te bedingen en welke verwachtingen hij omtrent de vermoedelijke prijs bij de opdrachtgever heeft gewekt. Bij die verwachtingen is van belang of de aannemer voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst een begroting heeft verstrekt. Daarop zal de opdrachtgever vaak een beeld van de te verwachten kosten mogen baseren.

Indien de uitlatingen van de aannemer omtrent de te verwachten kosten in relatie tot de besproken omvang van het werk concreter worden, kan worden geoordeeld dat sprake is van een richtprijs. Zo’n richtprijs mag op de voet van artikel 7:752 lid 2 BW in beginsel niet met meer dan 10% worden overschreden. Dat is alleen anders als de aannemer de opdrachtgever zo tijdig mogelijk voor een verdere overschrijding van de kosten heeft gewaarschuwd en de opdrachtgever zo de gelegenheid heeft gegeven het werk te beperken of vereenvoudigen. Al met al is het raadzaam voor de aannemer om de verwachtingen van de opdrachtgever goed te managen.

“Het voordeel van werken in regie? Geen meerwerkdiscussies!”

Zowel bij het sluiten van de overeenkomst als tijdens de uitvoering zal hij (voor zover mogelijk) een reëel beeld moeten geven van de te verwachten kosten. Nemen die substantieel toe, dan zal hij de opdrachtgever daarvan tijdig op de hoogte moeten stellen. Anderzijds moet hij ook oppassen met het geven van kostenindicaties, omdat die misschien ongewild de status van richtprijs kunnen krijgen. Aangenomen kan worden dat deze systematiek bij regiecontracten in de plaats treedt van art. 7:755 BW, de wettelijke meerwerkregeling. Meerwerk is bij regiecontracten niet aan de orde.

Rekening en verantwoording

Nu in feite op nacalculatie wordt afgerekend, ligt er een zware verplichting bij de aannemer om de voor het werk gemaakte kosten deugdelijk te administreren en deze kosten op transparante wijze aan de opdrachtgever te verantwoorden. Verwacht mag worden dat de nacalculatie voldoende inzichtelijk is onderbouwd. In de zaak die leidde tot het recente vonnis van de rechtbank Rotterdam was dit onvoldoende gebeurd: “Niet duidelijk toegelicht en niet controleerbaar is welke werkzaamheden concreet door [eiseres] voor [gedaagde] zijn verricht, en hoeveel uren en materialen daarmee waren gemoeid.” Zeker wanneer de opdrachtgever geen professionele partij is, zal het veelal toch moeilijk zijn om te beoordelen of de gespendeerde uren noodzakelijk waren of dat het werk voortvarender of efficiënter had kunnen worden uitgevoerd. Een prikkel op dit punt ontbreekt. Uit de rechtspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw wordt echter duidelijk dat de aannemer het in hem gestelde vertrouwen niet mag schenden.

Wanneer toe te passen?

Over het algemeen zal het de voorkeur hebben om voorafgaand aan een klassiek aan te besteden project een deugdelijke werkomschrijving te hebben en deze door meerdere aannemers in concurrentie te laten afprijzen. Dat kan vanwege tijdsdruk onmogelijk zijn, maar ook bestaan er situaties waarin zo’n werkomschrijving makkelijker is gezegd dan gedaan. Denk aan een renovatieproject waarbij veel onzekerheid heerst over de bestaande toestand. Er kan dan wel een omschrijving worden opgesteld met aannamen en open eindjes, maar een op zo’n omschrijving gebaseerde vaste prijs biedt lang niet altijd zekerheid. Er kunnen venijnige meerwerkdiscussies ontstaan die de samenwerking op de bouwplaats verstoren. Bovendien bestaat er (zeker in de huidige markt) een grote kans dat de aannemer voor onzekerheden een reservering opneemt in zijn begroting, waardoor de opdrachtgever niet deelt in meevallers.

Onder zulke omstandigheden kan het een overweging zijn om een regieovereenkomst te sluiten. Om financiële tegenvallers te voorkomen kan worden gewerkt met (deel-)begrotingen en een richtprijs (voor het gehele werk of delen ervan). Verder kan worden overeengekomen dat wordt gewerkt volgens (nader in te vullen) deelplanningen (met bonus/malus) en dat wekelijks wordt afgerekend op basis van een (geaccordeerd) overzicht van per dag bestede uren en geleverde materialen. Voor vergoeding in aanmerking komen uitsluitend nettoprijzen, aan te tonen op basis van facturen. Als dit wordt gecombineerd met deskundig toezicht en de mogelijkheid om de overeenkomst op te zeggen met (in afwijking van art. 7:764 lid 2 BW) een betaling naar de stand van het werk, kan deze contractvorm best aantrekkelijk zijn, voor beide partijen.

Bestuursrecht, Bouwrecht, Huurrecht
mr. Benno den Teuling

mr. Benno den Teuling

advocaat Six Advocaten

Reageer op dit artikel

Velden gemarkeerd met * zijn verplicht.

Reacties op dit artikel

Karin Jacobs

02 2018 18 05
Goedemiddag,

Wij, opdrachtgever hebben een conflict met de aannemer.
Er is een aannemingsovereenkomst in regie met een richtprijs afgegeven.
In de offerte heeft de aannemer uren van het metselwerk (zijn onderdeel) misrekent. Dit heeft hij ook toegegeven. Er stond op de offerte 830 uren maar er zijn 395 uren meer gerekend. (dit is een bedrag van 20.000,=)
We kregen iedere maand de factuur met de uren en materialenspecificatie die we betaald hebben maar waar ook steeds vragen over waren.
We hebben steeds al aangegeven dat het uiteindelijk teveel gaat worden, maar e.e.a. zou in een later stadium verrekend worden.
Toen we aangaven bij de laatste factuur (nog niet de eindafrekening) meer specificering en evt. een creditnota te willen hebben, dreigde de timmerman het werk neer te leggen. Dus maar betaald.
We hebben weinig bouwoverleg gehad en geen weekrapporten ontvangen en besproken.
Er zijn nog wel andere werkzaamheden verricht naast de offerte, zgn. meerwerk, begrijpen we ook, maar ook vooraf geen schriftelijke offerte gehad (er is in 1 geval al meerwerk verricht zonder dat we dit besproken hadden).
Zover we het uitgezocht hebben mag een aannemingsovereenkomst in regie met een richtprijs tot maximaal 10% overschreden worden.
De aannemer zegt dat hij dit zo kan berekenen zonder onderbouwing en onze vraag is dan ook of dit zomaar kan?
En valt het meerwerk (waar geen schriftelijke offertes van zijn) dan bovenop de richtprijs of bovenop de richtprijs + 10%?
We hebben grote moeite met die 10% zonder dat de aannemer tijdig aangegeven heeft waarom een groot deel meer is geworden.
(een deel komt uit de miscalculatie, wat hij heeft toegegeven maar dit op deze manier terug probeert te krijgen)
Hij is geen lid van Bouwend Nederland, maar zegt dat hij daar informatie heeft opgevraagd en dat hij zo zonder reden 10% erop kan zetten.
De hele verbouwing heeft een hele nare smaak gekregen.
Kunt u ons helpen en een reactie geven.



website by Primosite