0150 -  Het huurrecht voor woonruimte – never a dull moment

0150 - Het huurrecht voor woonruimte – never a dull moment

07juni2018

Er wordt mij regelmatig gevraagd wat ik leuk vind aan mijn vak. En dan komt ook vaak de vraag: wat is er nu zo leuk aan het huurrecht? Je huurt een woning en daar blijf je wonen tot je daar weer weg wilt. Je zegt op en dan ga je of kopen of je huurt wat anders. Niks aan. 

In sommige gevallen gaat het inderdaad zo. Daar zal ik in mijn praktijk niet mee te maken hebben, want cliënten komen meestal pas bij mij als er een probleem is. De gevallen waarin alles goed gaat, zie ik meestal niet. Ik houd er erg van om problemen op te lossen, maar het is ook leuk om op een andere manier bezig te zijn met de inhoudelijke kant van het vak, met alle ontwikkelingen die er zijn. Los van de individuele problemen, de ‘zaken’. 

In het huurrecht voor woonruimte is de laatste jaren zeer veel veranderd, onder druk van de politiek. In dit artikel zal ik een aantal van de wijzigingen van de afgelopen jaren bespreken, waarbij ik me beperk tot de afgelopen vijf jaar, dus vanaf 2013.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

In 2013 is de inkomens­afhankelijke huurverhoging ingevoerd. Dat is een extra huurverhoging in de sociale sector, voor huurders met een bepaald minimum huishoud­inkomen (bij elkaar verdiend door alle op het adres ingeschreven personen). Huurders die in een bepaalde inkomenscategorie zitten, krijgen een extra hoog percentage huurverhoging, bovenop de normale huur­verhoging. Deze maatregel is bedoeld om het zogenaamde scheefwonen tegen te gaan. 

Scheefwonen is het fenomeen waarbij een huurder in een sociale huurwoning woont, een hoger inkomen heeft gekregen in de loop van de huurovereenkomst, maar nog steeds in de goedkope(re) woning blijft wonen. Er wordt dan wel maatschappelijk carrière gemaakt, maar geen wooncarrière. Dat kan, omdat een huurder alleen bij aanvang van de huur wordt getoetst op zijn of haar inkomen. Als de woning eenmaal is toegewezen, blijft de huurprijs op hetzelfde niveau, met uitzon­dering van de jaarlijkse huur­verhoging. Om deze ‘scheefheid’ een beetje recht te trekken, is er een extra huurverhoging ingevoerd.

Er bestaat ook een andere variant van scheefwonen, het zogen­aamde dure scheefwonen. Dat is de omgekeerde versie, waarbij een huurder in een (te) dure woning woont in vergelijking met zijn inkomen. Ook deze huurder heeft een probleem, want er zijn niet zomaar andere, goedkopere, woningen beschikbaar om naar toe te verhuizen. De markt zit in sommige delen van het land op slot en er zijn lange wachtlijsten. 

De inkomensafhankelijke huurverhoging heeft geleid tot veel commotie. Huurdersorganisaties waren het er niet mee eens en noemden de huurverhoging zelfs de ‘gluur­verhoging’, omdat de gegevens over het huishoudinkomen van de huurder door de Belastingdienst werden afgegeven. Die verstrekt de verhuurder op verzoek (via een speciaal portaal) de benodigde informatie om te kunnen beoordelen of de huurder in aanmerking komt voor de extra huurverhoging.
Er bleek echter iets mis te zijn met het aanleveren van de gegevens door de Belastingdienst.
Daar was namelijk (nog) geen wettelijke basis voor, terwijl er al wel enkele jaren extra huur­verhogingen werden aangezegd aan huurders.
In een bestuursrechtelijke procedure bij de Raad van State in 2015 werd duidelijk dat de wettelijke basis voor gegevens­verstrekking (over het huishoud­inkomen van de huurder) ontbrak en uiteindelijk heeft toenmalig minister Blok een reparatie verricht aan de wetgeving en daarmee was het gat gedicht.

Toch heeft de Woonbond daarna nog, in 2016, een procedure gestart tegen de Nederlandse staat en enkele verhuurders­(organisaties) omdat zij meende dat het delen van gegevens door de Belastingdienst nog steeds niet mocht.  De huurders waren de dupe en moesten hun (onterecht betaalde) huur­verhoging terugkrijgen, zo was de insteek. De rechtbank heeft de eis van de Woonbond echter afgewezen; volgens de rechter was het afgeven van inkomens­verklaringen niet in strijd met privacyregels en verhuurders konden tot de uitspraak van de Raad van State niet weten dat
het verstrekken niet mocht, en dus mochten zij de inkomens­afhankelijke huurverhoging aanzeggen. Die moest de huurder alsnog gewoon betalen. 

Wijziging woningwaarderingsstelsel

Minister Blok had nog meer instrumenten bedacht om het scheefwonen tegen te gaan.
Per 1 oktober 2015 is het woningwaarderingsstelsel, de ‘puntentelling’ (weer) gewijzigd. Op basis van het totaal aantal punten dat een woning heeft, wordt een maximale huurprijs bepaald. De kwaliteit van de woning wordt uitgedrukt in punten en dat komt weer tot uiting in de huurprijs. Woningen die boven een bepaalde prijs komen (per 2018 € 710,68), hoeven zich niet meer te houden aan de puntenprijs, deze huurprijs ligt dan in de vrije sector. 

Er zijn punten te verdienen voor bijvoorbeeld de oppervlakte, het sanitair en de keuken. Hoe groter en luxueuzer de woning, hoe hoger de huurprijs. Een woning van 100 punten in het centrum van Amsterdam is niet zoveel waard (in huurprijs) als een woning van 100 punten in Oost-Groningen. 

Per oktober 2015 maakt de WOZ-waarde deel uit van de puntentelling. Daarmee wordt de marktprijs onderdeel van de uiteindelijke huurprijs. Een woning in Amsterdam zal – door de relatief hoge WOZ-waardes daar, meer punten opleveren en (dus) duurder zijn dan in gebieden waar de WOZ-waarde lager ligt. De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat de WOZ-punten in de plaats zijn gekomen van een oudere maatregel die minister Donner had ingevoerd; woningen in bepaalde schaarstegebieden (door de minister aangewezen) kregen afhankelijk van de WOZ-waarde per vierkante meter van de woning, 15 of zelfs 25 extra punten. Deze zogenaamde Donnerpunten, bedoeld om schaarste te belonen met een hogere huurprijs (marktwerking), is dus vanaf 1 oktober 2015 vervangen door de WOZ-punten. Ook dit was een maatregel die heeft geleid tot huurverhogingen, zeker bij nieuwe verhuringen. Sommige woningen waren in één klap veel meer waard. Dat kan pas worden rechtgetrokken bij een nieuwe huurder; voor zittende huurders was het niet mogelijk de huurprijs ineens op te trekken naar het nieuwe niveau. 

Wet doorstroming huurmarkt

Nog was minister Blok niet klaar. Onder zijn bewind zijn veel maatregelen getroffen, waarbij de Wet Doorstroming Huurmarkt per 1 juli 2016 ook de aandacht verdient. Deze wet maakt het mogelijk om (zelfstandige) woningen voor maximaal twee jaar te verhuren, waarbij de huurder geen huurbescherming geniet. Na afloop van de overeengekomen periode moet de huurder vertrekken. Enige voorwaarde is dat de verhuurder de huurder tijdig (tussen de 1 en 3 maanden voor de einddatum) meldt dat de huurovereenkomst eindigt. Doet de verhuurder dat niet, of te laat, dan zit hij alsnog aan de huurder vast. Voor de huurder is er de mogelijkheid tussentijds op te zeggen als hij of zij wil verhuizen. De verhuurder moet de overeengekomen periode afwachten.

De wet doorstroming heeft – de naam zegt het al – als doel om de doorstroming te bevorderen. In deze wet is niet alleen de tijdelijke huurovereenkomst opgenomen, maar ook zijn er mogelijkheden geschapen om woningen tijdelijk te verhuren aan jongeren (voor ten minste vijf jaar), grote gezinnen (8 of meer leden) en promovendi. De markt had behoefte aan dergelijke varianten, zo was gebleken uit onderzoek. Nu zijn deze mogelijkheden er en er wordt, zo merk ik in de praktijk, ook gebruik van gemaakt. Vooral de tweejaarscontracten worden regelmatig gebruikt. 

Ontwikkelingen zorgen voor kansen

Dit zijn slechts drie van de vele wijzigingen die de afgelopen vijf jaar in het huurrecht voor woon­ruimte zijn doorgevoerd. En dan heb ik het alleen maar gehad over landelijke regelgeving. Ik kan nog lang doorgaan, zeker als ook lokale regelgeving wordt mee­genomen. Het leuke is dat al deze nieuwe ontwikkelingen hebben gezorgd voor leuke nieuwe klussen: het maken van contracten voor maximaal twee jaar. Het aanpassen van huurverhogings­voorstellen. Het geven van cursussen aan marktpartijen en het geven van advies over alle wijzigingen. Iedereen kan zich iets voorstellen bij het huren van een woning. De verhuurder zal moeten anticiperen op alle ontwikkelingen en zal bij moeten blijven, want anders loopt hij het risico een verkeerd huurcontract af te sluiten of een verkeerde huurprijs overeen te komen. Voorkomen is beter dan genezen, ik wil mijn klanten tijdig informeren over belangrijke wetswijzigingen. 

Er is politiek steeds meer draagvlak voor op maat verhuren. Waarom is het nog steeds niet wettelijk zo geregeld dat er niet alleen een eenmalige inkomens­toets is bij aanvang van de huur, maar ook nog een aantal keren gedurende de loop van de huurovereenkomst. Bijvoorbeeld elke twee of drie jaar. Als de huurder in die periode meer is gaan verdienen, kan hij ook meer huur betalen. Er zijn in het verleden wel projecten geweest die hier op inspeelden (bijvoorbeeld Huur op maat), maar een wettelijke basis is er nog niet. Het wordt tijd dat dit gebeurt. Tegenwoordig is ‘het middensegment’ een actuele term. Die scoort in de politiek. Voor deze mensen, met een inkomen te hoog voor een sociale huurwoning maar te laag voor een dure woning (boven circa
 1.000,- per maand) is onvoldoende woningaanbod. Hoe zouden zij door kunnen stromen?
Een directe oplossing is er nog niet, wel zijn er al verschillende maatregelen getroffen die zouden moeten helpen. 

Bijblijven 

De taak van een advocaat ligt niet alleen bij het behandelen van dossiers, althans dat vind ik. Het gaat verder dan dat. Met het voeren van (principiële) procedures kan het recht worden gevormd. Dat is een groot goed. Het is dus van groot belang op de hoogte te blijven van alle ontwikkelingen in mijn eigen vakgebied. Als je me vraagt wat daar zo leuk aan is, zeg ik: aan het huurrecht woonruimte?

Never a dull moment! 

 

Bestuursrecht, Bouwrecht, Huurrecht
mr. Jeroen Groenewoud

mr. Jeroen Groenewoud

advocaat Hielkema & Co

Reageer op dit artikel

Velden gemarkeerd met * zijn verplicht.

website by Primosite