mr. David de Knijff
advocaat en partner BLD Ekelmans
Inhoud
Kan een huurovereenkomst op grond van de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW worden beëindigd, alleen om een hogere huurprijs te verkrijgen - buiten de huurprijsherzieningsprocedure van artikel 7:303 BW om?
Dat is de vraag die centraal staat in dit arrest van de Hoge Raad van 19 december 2025.
HR 19 december 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1962)
1. Wat zijn de feiten
Het gaat om een huurovereenkomst van een art. 290-bedrijfsruimte. Die is in 1989 aangegaan voor tien jaar, is met vier aanvullende optieperioden van telkens vijf jaar verlengd, en is vanaf 1 juli 2019 van rechtswege verlengd voor onbepaalde tijd. Dus alles bij elkaar een huur die nu meer dan 30 jaar loopt.
De Huurder is Ahold & Delhaize. De verhuurders zijn 5 erfgenamen die na het overlijden van hun moeder eigenaar zijn geworden van de bedrijfsruimte. Ahold heeft daarin een Albert Heijn gevestigd.
De Erven hebben een andere marktpartij gevonden, die bereid is veel meer huur te betalen. De Erven zeggen de huurovereenkomst op. Zij bieden Ahold de mogelijkheid deze huurprijs te evenaren. Ahold stelt een aanmerkelijk hogere huurprijs voor, maar is de voor de Erven niet genoeg. Zij stellen voor dat een hogere huurprijs wordt vastgesteld, met een beding dat wordt afweken van artikel 7:303 BW. Dat is voor Ahold niet aanvaardbaar. De Erven vorderen op de voet van art. 7:295 lid 2 BW de beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming. Die vordering wordt door de kantonrechter afgewezen.
2. Wat oordeelde het hof?
In de wettelijke regeling voor artikel 290-bedrijfsruimte bestaat tegenover de opzeggingsbescherming voor de huurder de mogelijkheid voor de verhuurder om na enige tijd huurprijsherziening te vorderen op de voet van artikel 7:303 BW. Daarmee ontstaat een evenwicht. Enerzijds kan de verhuurder gedurende langere tijd geen huurbeëindiging bewerkstelligen. Anderzijds kan hij huurprijsaanpassing bewerkstelligen via de rechter. De wetgever heeft in de wettelijke regeling uitdrukkelijk gekozen voor aanpassing aan het huurprijsniveau van lopende huurovereenkomsten van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, en niet voor aanpassing aan de marktwaarde in de zin van het prijsniveau, waarvoor nieuwe huurovereenkomsten worden afgesloten.
Uit de wetsgeschiedenis moet worden afgeleid dat de wetgever beoogd heeft het evenwicht tussen opzeggingsbescherming en huurprijsherziening tijdens de looptijd van de huurovereenkomst te handhaven. Bij de belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW kan het enkele belang van het verkrijgen van een hogere huurprijs niet tot beëindiging van de huurovereenkomst leiden omdat de wet voorziet in een regeling tot huurprijsaanpassing. Aldus het hof. De Erven laten het hier niet bij zitten en gaan in cassatie.
3. Wat oordeelt de Hoge Raad?
De Hoge Raad bevestigt dit oordeel. Uit het systeem van de wet en uit de wetsgeschiedenis moet worden afgeleid dat het niet mogelijk is om op de voet van art. 7:296 lid 3 BW tot een beëindiging van een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte te komen, uitsluitend om een hogere huurprijs te bewerkstelligen. Daarvoor staat voor de verhuurder de procedure van art. 7:303 BW open. Op grond van deze bepaling kan de rechter de huurprijs nader vaststellen. Dat geldt ook voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zoals die in deze procedure aan de orde is.
4. Wat valt hier verder nog over te zeggen?
Het wettelijk systeem van huurtermijnbescherming is bedoeld om de huurder de mogelijkheid te bieden om gedane investeringen terug te verdienen, terwijl de verhuurder op enig moment de mogelijkheid krijgt om weer over het verhuurde te beschikken. Zou deze balans, als na 30 jaar de marktprijs veel hoger is dan wat de huurder betaald, niet ten gunste van de verhuurder moeten uitvallen? Lid 4 sub c van art. 7:296 BW bepaalt dat de rechter de beëindigingsvordering in ieder geval toewijst als de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt. Bepleit zou kunnen worden dat deze imperatieve (‘de rechter moet’) bepaling, onverlet laat dat de rechter op grond van de facultatieve (‘de rechter kan’)-bepaling in lid 3, alle belangen afwegende, de beëindigingsvordering in een geval als dit toch zou kunnen toewijzen. A-G van Peursem brak deze lans voor de Erven verhuurders, maar de Hoge Raad gaat daarin niet mee. Art. 7:303 BW is hier echt de enige weg.
Het is overigens maar de vraag of in dit geval een andere uitkomst zou zijn bereikt, als de Hoge Raad daarin wel was meegegaan. Het hof had namelijk ook overwogen dat de stijging van de marktprijs, hoewel substantieel, onvoldoende opweegt tegen het belang van Ahold om de exploitatie van het gehuurde voort te zetten en niet haar volledige bedrijfsresultaat op deze locatie blijvend te verliezen. Daarbij woog het hof mee dat Ahold de verhuurders al een aanmerkelijk hogere huurprijs had aangeboden en ook bereid was voortvarend mee te werken aan een huurprijsherzieningsprocedure. De verhuurders van die procedure hadden afgezien, terwijl zij daarmee al eerder een stijging van de huur hadden kunnen realiseren.
ECLI
Zoeken
Wissen
