mr. Ruben Wiegerink
advocaat en partner Van der Feltz advocaten
Inhoud
In deze video van cassatie uitgesproken: een interessante uitspraak over de vraag of de huur van een bedrijfsruimte valt onder artikel 7:290 BW. De Hoge Raad constateert dat het Hof onvoldoende is ingegaan op het betoog van de huurder dat deze bepaling van toepassing is op de huurovereenkomst.
De zaak draait om een geschil tussen een huurster die cateringdiensten verzorgt en traiteur is. Sinds 2010 huurt huurster voor haar onderneming een bedrijfsruimte. Aanvankelijk was de gemeente Rotterdam verhuurster. Sinds 2022 is dat stichting Deliplein. In maart 2023 heeft Deliplein de huur opgezegd tegen 31 maart 2024. Huurster is het niet eens met de opzegging. Volgens haar moet het gehuurde als een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW worden aangemerkt. Daarom dient de opzegging de gronden te vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Omdat dat niet is gebeurd, is volgens haar sprake van een nietige opzegging.
De kantonrechter en het Hof Den Haag hebben geoordeeld dat er geen sprake is van 290-bedrijfsruimte, maar van art. 7:230a BW bedrijfsruimte.
Onder art. 290-bedrijfsruimte wordt verstaan:
“een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering voor roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.”
Het gaat bij 290-bedrijfsruimte dus kort gezegd om middenstandsbedrijfsruimte.
het Hof leidt uit de omstandigheden af dat het zwaartepunt van het gebruik dat huurster maakt van de bedrijfsruimte ligt bij haar cateringactiviteiten, Daarbij gaat het om het gebruik van het gehuurde als 230a-bedrijfsruimte. Het Hof vindt van belang dat in de handelsnaam van huurster het woord “catering” wordt gebruikt en dat op de website voornamelijk verwijzingen zijn te vinden naar de cateringactiviteiten van het bedrijf. Ook acht het Hof van belang dat de huurster heeft verklaard dat de cateringactiviteiten de kern vormen van het bedrijf. De traiteurwinkel kent een beperkt winkelassortiment en is slechts drie dagen per week open.
De Hoge Raad kan zich hierin niet vinden. Hij geeft eerst de relevante stellingen van huurster weer. Huurster heeft betoogd dat zowel de traiteuractiviteiten als de cateringactiviteiten onder art. 7:290 BW vallen. Huurster heeft gesteld (i) dat het gehuurde bestaat uit een winkelgedeelte en uit een werkplaats (keuken), (ii) dat ook voor de cateringactiviteiten sprake is van een ambachtsbedrijf met een voor het publiek toegankelijk lokaal, (iii) dat onder de traiteuractiviteiten moet worden verstaan ‘verkoop van kant-en-klaar’, (iv) dat onder de cateringactiviteiten moet worden verstaan ‘het in opdracht vervaardigen van producten’, dat dit maatwerk is en op bestelling gaat. Huurster heeft dus gesteld dat de cateringactiviteiten vallen onder het begrip ‘ambachtsbedrijf’ en dat haar winkelruimte ook voor de cateringactiviteiten wordt gebruikt. Verder heeft zij gesteld dat haar bedrijf in zijn geheel als 290-bedrijfsruimte moet worden aangemerkt.
De Hoge Raad overweegt dat het Hof een onderscheid heeft gemaakt tussen het afhalen van door de traiteur bereide maaltijden in de winkel, zowel door langslopend publiek als op bestelling, en de catering op locatie. De eerste activiteit wijst volgens het Hof op gebruik als 290-bedrijfsruimte; de tweede activiteit duidt volgens het hof op gebruik als art. 7:230a BW bedrijfsruimte. Volgens de Hoge Raad is het Hof hiermee onvoldoende ingegaan op de hiervoor vermelde stellingen van huurster.
Verder overweegt de Hoge Raad dat uit de gedingstukken blijkt dat huurster heeft aangevoerd dat zij met de gemeente is overeengekomen dat het regime van art. 7:290 BW van toepassing is. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat partijen op een huurovereenkomst van bedrijfsruimte die niet valt onder de omschrijving van art. 7:290 lid 2 BW, afdeling 7.4.6 BW wel van toepassing kunnen verklaren. Het Hof heeft hieraan volgens de Hoge Raad in de bestreden beschikking ten onrechte geen aandacht besteed.
De Hoge Raad verwijst de zaak naar Hof Amsterdam. Vermoedelijk zal dat verwijzingshof tot het oordeel komen dat sprake is van 290-bedrijfsruimte.
ECLI
Zoeken
Wissen
