mr. David de Knijff
advocaat en partner BLD Ekelmans
Inhoud
1. Schade of geen schade?
Deze zaak pakt goed uit voor de kopers én voor de varkens: de megastal voor 19.000 varkens komt er niet.
2. De feiten
We schrijven 2017. Een woning wordt verkocht voor € 675.000,-. De verkopers vertellen niet dat de buurman een vergunning heeft voor de bouw van een megastal voor 19.000 varkens. Als de kopers dit hadden geweten, zouden zij dit bedrag niet hebben betaald. Volgens een taxatie is de marktwaarde met de megastal naast de deur € 485.000,-. Dat is bijna 2 ton minder dan zij hebben betaald.
Vijf jaar later gebeurt er iets onverwachts: de buurman besluit de megastal toch niet te bouwen. Daardoor is de woning (weer) € 2 ton meer waard. Lijden de kopers nu (nog) schade waarvoor zij de verkopers met succes kunnen aanspreken?
De kopers vinden van wel: zij vorderen € 2 ton van de verkopers. Dit bedrag hebben zij destijds te veel betaald. Primair eisen zij dit bedrag als schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen. Subsidiair eisen zij o.g.v. artikel 230 van Boek 6 dit bedrag als opheffing van het nadeel dat zij door de dwaling hebben geleden.
3. Het oordeel van het hof
Het hof wijst de vorderingen af. Omdat de megastal er niet komt, is er volgens het hof geen nadeel of schade meer. De kopers hebben, achteraf gezien, de woning gekocht voor een ‘normale prijs’. De megastal is uiteindelijk niet gebouwd. Zij hebben destijds betaald voor wat zij nu ‘in handen hebben’.
4. De kopers gaan in cassatie
Met succes. Volgens de Hoge Raad heeft het hof een essentieel punt over het hoofd gezien.
5. Wat beslist de Hoge Raad over het nadeel door dwaling?
Het hof maakt terecht een vergelijking tussen de situatie waarin is gedwaald en de situatie zónder dwaling. Zónder dwaling zouden de kopers de woning tegen een veel lagere prijs hebben gekocht.
Het oordeel van het hof dat geen sprake (meer) is van nadeel omdat de megastal er uiteindelijk niet is gekomen, is volgens de Hoge Raad alleen onjuist.
Zónder de dwaling zou namelijk de latere waardestijging van de woning hun een (onverwacht) voordeel hebben opgeleverd. Omdat de kopers te veel voor de woning hebben betaald, lopen zij dat voordeel nu mis. Hun nadeel is dit gemiste voordeel.
6. Wat beslist de Hoge Raad over schade door onrechtmatig handelen?
De Hoge Raad oordeelt dat het hof, ook hier, de schade ten onrechte op ‘nul’ heeft begroot.
Ook bij schadebegroting is het doel de benadeelde te brengen in de financiële situatie waarin hij zou zitten als onrechtmatige daad niet had plaatsgevonden.
In dit geval was de latere waardestijging van de woning niet het gevolg van de onrechtmatige daad van de verkopers. De waarde van de woning nam (weer) toe, doordat de geplande bouw van de megastal niet doorging. Dat ‘toevallige’ feit mag dus niet bij de schadebegroting worden meegenomen.
Daarom kan deze waardestijging door de verkopers ook niet ‘als voordeel’ worden verrekend met de schade van de kopers, zoals artikel 100 van Boek 6 bepaalt. Op grond van het arrest TenneT/ABB uit 2016 wordt voordeel bij schadevergoeding alleen maar verrekend als dat redelijk is en het voordeel uit ‘dezelfde gebeurtenis’ voortvloeit. Dat is hier niet het geval.
ECLI
Zoeken
Wissen
