mr. Ruben Wiegerink
advocaat en partner Van der Feltz advocaten N.V.
Inhoud
Vandaag in cassatie uitgesproken: een interessante uitspraak over de vraag of een onbemand tankstation een gebouwde onroerende zaak is. De Hoge Raad beslist dat dit niet het geval is. We gaan beginnen.
Vanaf 2010 heeft de verhuurster van een perceel een deel van dat perceel met tankstation verhuurd. In oktober 2010 hebben de verhuurster en de rechtsvoorganger van de huurster de huur schriftelijk vastgelegd. Volgens de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt voor motorbrandstoffen. Tot het gehuurde behoren brandstofpompen, een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel.
De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijftien jaar. Een naast het gehuurde gelegen verkoopruimte heeft de verhuurster aan een derde verhuurd. De huurster heeft bij aanvang van de huur een betaalpaal bij het tankstation geplaatst en op onder meer de luifel een eigen handelsnaam en eigen reclame-uitingen aangebracht. De verhuurster heeft in december 2021 de huurovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd tegen 31 december 2024. De huurster heeft hiermee niet ingestemd.
De verhuurster vordert een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen per 31 december 2024 zal eindigen. Die vordering is in twee instanties toegewezen.
Hof Arnhem-Leeuwarden heeft onder verwijzing naar de zogenoemde Landingsbaan-beschikking van de Hoge Raad van 11 april 2014 overwogen dat in dit geval geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak. De aanwezige bebouwing is volgens het hof niet toereikend om het gehuurde toch aan te merken als gebouw, ook niet als daarbij (de omvang van) de constructie en fundering van de luifel wordt betrokken. Het oordeel dat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak wordt naar het oordeel van het hof niet anders als daarbij wordt betrokken dat het gehuurde is bestemd als tankstation.
De huurster betoogt in cassatie dat het hof ten onrechte heeft geoordeeld dat de uitleg die de Hoge Raad in de Landingsbaan-beschikking heeft gegeven aan het begrip gebouwde onroerende zaak in artikel 7:230a BW, ook van toepassing is op het begrip gebouwde onroerende zaak in artikel 7:290 lid 2 BW.
De Hoge Raad is het daar niet mee eens. Titel 4, afdeling 6, van Boek 7 BW bevat het wettelijke huurregime voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (de zogenoemde middenstandsbedrijfsruimte), zo overweegt de Hoge Raad. Onder bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW wordt onder meer verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.
Ook als geen sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW kunnen partijen de toepasselijkheid van de regeling van afdeling 7.4.6 BW overeenkomen. Als de huur betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die geen woonruimte en geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is, voorziet artikel 7:230a BW in ontruimingsbescherming na het eindigen van de huurovereenkomst.
In de Landingsbaan-beschikking heeft de Hoge Raad overwogen dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder een gebouw moet worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (vgl. artikel 1, aanhef en onder c, Woningwet). Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet, kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. In de regel is een enkele verharding of bewerking van de grond echter niet toereikend om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van artikel 7:230a BW.
Dit geldt volgens de Hoge Raad ook bij de beoordeling of het gehuurde een gebouwde onroerende zaak is in de zin van artikel 7:290 lid 2, onder a, BW.
Verder betoogt huurster in cassatie dat onjuist is het oordeel van het hof dat het gehuurde onbemande tankstation niet kan worden gekwalificeerd als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW of artikel 7:290 BW.
In dit geval is het gehuurde een onbemand tankstation dat niet een gebouw is in de zin van artikel 1, aanhef en onder c, Woningwet. Tot het gehuurde behoren brandstofpompen, een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel. Tot het gehuurde behoort niet een verkoopruimte. Een gehuurde zaak met deze kenmerken is volgens de Hoge Raad in beginsel niet aan te merken als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a lid 1 BW of artikel 7:290 lid 2, onder a, BW. Daarmee valt het doek voor de huurder definitief.
ECLI
Zoeken
Wissen
