ECLI:NL:GHDHA:2020:1875
Rechtbank:Gerechtshof Den Haag
Datum: 22-09-2020
Onderwerp: Gebrekenregeling | Gebreken. Houtrot, schimmel, elektra. Huurprijsvermindering. Ook immateriële schade?
Rechtsgebiedenregister: Huurrecht
Vindplaats: Extern
Inhoudsindicatie:
Huurrecht. Het feit dat de blokverwarming van het appartementencomplex 's nachts lager wordt gezet waardoor het in de woning koud wordt, levert geen gebrek op.
Uitspraak:
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.260.812/01
Zaaknummer rechtbank : 7185934 \ CV EXPL 18-5595
arrest van 22 september 2020
inzake
1
[appellant],
2. [appellante],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna te noemen: [appellant] c.s.,
advocaat: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam,
tegen
Woonfonds Zuid-Holland 1 B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Woonfonds,
advocaat: mr. E.A.J.M. van de Wijngaard te Rosmalen.
1Het geding
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken, waarvan het hof kennis heeft genomen:
- het procesdossier van de eerste aanleg, waaronder het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, locatie Dordrecht, van 14 maart 2019 (hierna: het vonnis);
- de dagvaarding in hoger beroep van 7 juni 2019;
- het tussenarrest van 6 augustus 2019, waarbij een comparitie na aanbrengen is gelast;
- het proces-verbaal van de comparitie van 15 oktober 2019;
- de memorie van grieven (met producties);
- de memorie van antwoord (met producties).
1.2.
Ten slotte is arrest bepaald.
2De vaststaande feiten
2.1.
De door de kantonrechter in het vonnis vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Gelet daarop gaat het, voor zover in hoger beroep relevant, om de volgende feiten:
2.2.
Tussen partijen is met ingang van 1 mei 2002 een huurovereenkomst tot stand gekomen ter zake van een woning aan [adres] te [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde).
2.3.
Het gehuurde maakt deel uit van een complex woningen (flatgebouw) van 29 appartementen, waarvan er ongeveer 14 in de loop der jaren zijn verkocht en de rest door Woonfonds wordt verhuurd.
2.4.
De appartementen in het complex worden verwarmd door middel van een centrale installatie (blokverwarming). Deze installatie is tussen twaalf uur ’s nachts en zes uur ‘s ochtends ingesteld op een nachtstand als gevolg waarvan deze dan minder warmte levert dan op de overige uren van de dag.
3De procedure in eerste aanleg
3.1.
In eerste aanleg heeft [appellant] c.s. gevorderd Woonfonds te veroordelen tot:
i. het deugdelijk laten functioneren van de centrale verwarmingsinstallatie volgens gangbare normen, ook tussen twaalf uur ’s nachts en zes uur ’s ochtends op straffe van verbeurte van een dwangsom;
ii. betaling van € 25,- schadevergoeding aan [appellant] c.s. per maand vanaf 1 juli 2016 totdat het in de dagvaarding omschreven gebrek hersteld zal zijn;
iii. betaling van de proceskosten.
3.2.
[appellant] c.s. heeft aan zijn vordering – samengevat en voor zover in hoger beroep van belang – ten grondslag gelegd dat de centrale verwarmingsinstallatie tussen twaalf uur ‘s nachts en zes uur ’s ochtends wordt uitgeschakeld, als gevolg waarvan de temperatuur in de woning ’s nachts daalt tot een onaanvaardbaar laag niveau. Dit levert volgens [appellant] een ernstige aantasting van het woongenot en een toerekenbare tekortkoming van Woonfonds op. De als gevolg daarvan geleden en te lijden schade begroot [appellant] c.s. op € 25,- per maand, namelijk een vierde deel van het maandelijks door hem te betalen voorschot van € 100,-, omdat [appellant] c.s. een vierde deel van een etmaal geen of onvoldoende warmte van Woonfonds ontvangt.
3.3.
De kantonrechter heeft in zijn eindvonnis de vorderingen van [appellant] c.s. afgewezen. De enkele omstandigheid dat de centrale verwarmingsinstallatie zodanig staat ingesteld dat deze tussen twaalf uur ’s nachts en zes uur ‘s ochtends minder of geen warmte geeft, is volgens de kantonrechter onvoldoende om te kunnen komen tot het oordeel dat sprake is van een gebrek. Daartoe zou op zijn minst duidelijk moeten zijn tot hoe laag de temperatuur in de nachtelijke uren daalt. [appellant] heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat hij dat nooit heeft gemeten en heeft zich ertoe beperkt te zeggen dat hij en zijn echtgenote het te koud vinden. Tegelijkertijd is ter zitting gebleken dat de woning over dubbel glas beschikt en dat de woning ’s ochtends zeer snel weer op een voor [appellant] c.s. aanvaardbare temperatuur is. Dat sprake is van een gebrek is daarom niet komen vast te staan. De kantonrechter heeft geoordeeld dat daarom voor huurprijsvermindering geen plaats is en heeft de gevorderde schadevergoeding afgewezen. Evenmin is volgens de kantonrechter komen vast te staan dat [appellant] c.s. noodzakelijke extra kosten heeft gemaakt voor het verwarmen van de woning.
4Het geschil in hoger beroep
4.1.
In hoger beroep vordert [appellant] c.s. op dezelfde gronden als in eerste aanleg dat het hof het eindvonnis vernietigt en, opnieuw rechtdoende, zijn vorderingen alsnog toewijst, met veroordeling van Woonfonds in de kosten van het geding in beide instanties.
4.2.
Woonfonds betwist dat er sprake is van een gebrek en concludeert tot bekrachtiging van het vonnis en tot veroordeling van [appellant] c.s. in de proceskosten in beide instanties, waaronder de nakosten.
5De beoordeling van het hoger beroep
5.1.
Deze zaak draait om de vraag of het feit dat de blokverwarming tussen twaalf uur ’s nachts en zes uur ’s ochtends staat ingesteld op een nachtstand, als gevolg waarvan deze dan minder warmte levert dan op de overige uren van de dag, een gebrek oplevert dat tot schadevergoeding (in de vorm van een huurprijsvermindering) zou moeten leiden. Een gebrek is een eigenschap van de woning, waardoor de woning de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW).
5.2.
De woning van [appellant] c.s. maakt onderdeel uit van een complex dat wordt verwarmd door middel van blokverwarming. Vast staat dat deze blokverwarming ook reeds aanwezig was bij het aangaan van de huurovereenkomst door [appellant] c.s. in 2002. Gesteld noch gebleken is dat de blokverwarming bij het aangaan van de huurovereenkomst ’s nachts meer warmte leverde dan nu het geval is. Om die reden kan al niet worden gesproken van vermindering van het huurgenot ten opzichte van de aanvang van de huur.
Daarbij komt dat aan verwarming door middel van een centrale installatie inherent is dat de vrijheid van de bewoners om hun woning op de door hen gewenste temperatuur te verwarmen in enigerlei mate wordt beperkt. [appellant] c.s. heeft dit geaccepteerd bij het aangaan van de huurovereenkomst en mag dus nu niet verwachten dat hij in alle opzichten zelf moet kunnen bepalen wanneer en in hoeverre hij het gehuurde verwarmt. De stelling van [appellant] c.s. dat een woning 24 uur per dag verwarmd hoort te kunnen worden en dat de bewoner zelf moet kunnen bepalen wanneer hij zijn woning verwarmt, gaat in zijn algemeenheid niet op. Door een nachtstand ontstaat geen gebrek in het gehuurde.
5.3.
Van een gebrek zou wel sprake kunnen zijn als zou komen vast te staan dat de temperatuur in de woning (anders dan voorheen) ’s nachts door de wijze waarop de blokverwarming functioneert tot een dermate laag niveau zakt dat de woning dáárdoor niet meer het woongenot verschaft dat [appellant] c.s. van deze woning mag verwachten. [appellant] c.s. heeft echter niet gesteld hoe koud het ’s nachts in de woning wordt. Woonfonds heeft een e-mail overgelegd (productie 6 bij dagvaarding) waaruit volgt dat de cv-ketel ’s nachts staat ingesteld op 15-20 graden. Gelet op hetgeen partijen over en weer stellen, acht het hof voldoende vaststaan dat de ketel ‘s nachts niet helemaal wordt uitgeschakeld, hij geeft alleen minder warmte af dan overdag. Bovendien staat vast dat de woning ’s ochtends zeer snel weer op een voor [appellant] c.s. aanvaardbare temperatuur is. Dat wijst erop dat het in de woning ’s nachts niet al te zeer afkoelt. Het hof acht daarom niet aannemelijk – laat staan bewezen – dat de temperatuur in de woning ’s nachts tot een zo laag niveau daalt dat dit een gebrek oplevert.
5.4.
Dat [appellant] verklaringen van andere bewoners heeft overgelegd die zich aansluiten bij het verzoek van [appellant] c.s. om de verwarming 24 uur per dag op vol vermogen te laten branden, kan het voorgaande niet anders maken.
5.5.
Het hof komt tot de slotsom dat niet is gebleken dat het gehuurde gebreken vertoont zodat Woonfonds niet gehouden is tot herstel over te gaan. Er is daarom geen aanleiding om Woonfonds bij arrest te veroordelen om de verwarmingsinstallatie ook tussen twaalf uur ’s nachts en zes uur ’s ochtends deugdelijk te laten functioneren, zodat de vordering daartoe zal worden afgewezen. Nu er geen sprake is van een gebrek is voor vergoeding van de door [appellant] c.s. gevorderde schade of een huurprijsvermindering evenmin plaats.
5.6.
Het hof passeert ten slotte het bewijsaanbod van [appellant] c.s. De algemene stelling dat de temperatuur in de woning gedurende de nacht “te laag” is, is (gelet op het voorgaande) te vaag en onvoldoende onderbouwd, zodat het hof niet aan bewijslevering toekomt. Voor het overige heeft [appellant] c.s. geen stellingen ingenomen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.
5.7.
Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen. [appellant] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
6Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, locatie Dordrecht, van 14 maart 2019;
- veroordeelt [appellant] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Woonfonds begroot op € 741,- aan verschotten en € 2.148,- (2 punten x tarief II) aan salaris voor de advocaat en op € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82,- indien betekening moet plaatsvinden.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, G. Dulek-Schermers en J.I. de Vreese-Rood en is ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. F.R. Salomons, rolraadsheer, ter openbare terechtzitting van 22 september 2020 in aanwezigheid van de griffier.
