Acantus en de dubbel betalende huurder

mr. Jesse Zijlma advocaat en partner BarentsKrans

De oproep van de Hoge Raad aan de wetgever in het Acantus-arrest is eindelijk omgezet in wetgeving: via een wat ondergesneeuwde aanpassing in het Besluit betaalbare huur (onderdeel van de Wet betaalbare huur) is een regeling gevonden om kosten van WKO’s op een goede manier door te belasten aan huurders.

In het Acantus-arrest oordeelde de Hoge Raad dat verhuurders de kapitaal- en onderhoudskosten van WKO-installaties niet als servicekosten aan huurders mogen doorberekenen als deze installaties als onroerende aanhorigheden worden beschouwd. Dit had vooral gevolgen voor verhuurders van sociale huurwoningen, die deze kosten niet konden verrekenen in de huurprijs vanwege beperkingen in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het was daardoor vrijwel onmogelijk als verhuurder zelf een WKO te exploiteren en zorgde bij outsourcing daarvan ook voor veel onduidelijkheid.

Het Besluit betaalbare huur, die op 1 juli 2024 in werking is getreden, biedt – naast de uitbreiding naar het middensegment van de huurmarkt een nieuw systeem waarbij punten worden toegekend voor verkoeling en verwarming, mits deze voorzieningen deel uitmaken van de onroerende zaak en zijn aanhorigheden.

Dit betekent dat verhuurders de kosten van verwarmings- en koelingssystemen, zoals WKO’s, kunnen verrekenen in de kale huurprijs, zolang deze systemen als onroerende aanhorigheden worden beschouwd. Indien dat niet het geval is, valt de warmtelevering onder de Warmtewet, en betaalt de huurder deze kosten apart, zonder dat deze dubbel worden belast. De kale huur van de ‘extern’ verwarmde woning is dus lager.

De nieuwe regelgeving biedt verhuurders meer mogelijkheden om de kosten van dergelijke systemen door te berekenen, terwijl huurders niet meer dubbel betalen zoals zij met wisselend succes betoogden. Een verhuurder die een WKO zelf wil exploiteren heeft dus meer ruimte de investering terug te verdienen en bij outsourcing is nu ook helder hoe het hoort. De vraag wanneer een WKO echter een onroerende aanhorigheid is..die wordt niet beantwoord.  Dat is dus voer voor discussie.