Acantus in de praktijk: wie draagt vaste kosten WKO-installatie?

mr. Myrte Pielage advocaat BarentsKrans

In het Acantus-arrest overwoog de Hoge Raad dat de verhuurder-warmteleverancier de kapitaal- en onderhoudslasten van een tot gehuurde woonruimte behorende onroerende aanhorigheid (i.c. een WKO-installatie) niet naast de kale huurprijs als servicekosten in rekening kan brengen aan de huurder. In de praktijk is het echter vaak een derde die warmte levert aan en dergelijke kosten in rekening brengt bij de huurder. Moeten die kosten door de verhuurder worden gedragen? Recent overwoog Hof Arnhem-Leeuwarden dat de betreffende WKO-installatie als onroerende aanhorigheid kwalificeerde, maar door de warmteleverancier in rekening gebrachte vaste (exploitatie)kosten toch voor rekening van de huurders bleven; zij betaalden niet daadwerkelijk dubbel en de reikwijdte van Acantus zou zijn beperkt tot gevallen waarin de verhuurder tevens de warmteleverancier is (of daarmee kan worden vereenzelvigd), aldus het Hof. Een andere interpretatie zou maatschappelijk en politiek gezien onwenselijk zijn. Ook anderszins zag het Hof geen grond voor een ‘draagplicht’ van de verhuurder ten aanzien van de gerekende vaste kosten.

Deze uitspraak illustreert – wederom – de uiteenlopende interpretaties van Acantus in lagere rechtspraak (zie bijv. Hof Amsterdam 31 maart 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:132, Rb. Gelderland 12 juli 2023, ECLI:NL:RBGEL:2023:4107, Rb. Zeeland-West-Brabant 10 januari 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:228, Rb. Amsterdam 14 juni 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:3580, Rb. Amsterdam 25 juni 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:3655). In eerste aanleg (Rb. Midden-Nederland 10 mei 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2068) waren de huurders nog in het gelijk gesteld; de kantonrechter vond dat uit Acantus volgt dat de betreffende vaste kosten onderdeel vormden van de kale huurprijs en de verhuurder die kosten diende te dragen. Overigens zag een andere kantonrechter van diezelfde rechtbank eerder dit jaar juist géén grond voor een dergelijke draagplicht (zie Rb. Midden-Nederland 21 februari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:899).

Hoewel de uitkomst met het oog op de energietransitie valt toe te juichen, is onzeker hoe deze uitspraak zich verhoudt tot Acantus. Maakt het bijvoorbeeld uit of daadwerkelijk dubbel wordt betaald – moeten de vaste kosten niet hoe dan ook worden geacht te zijn geïncludeerd in de kale huurprijs – en is, zodra sprake is van een onroerende aanhorigheid, nog relevant wie de warmte levert? En welke rol speelt de inhoud van de betreffende huur- en warmteleveringsovereenkomsten? Er blijft voorlopig – totdat de Hoge Raad meer duidelijkheid verschaft of de wetgever een knoop doorhakt – voldoende ruimte voor uiteenlopende antwoorden op dergelijke vragen.