De Hoge Raad geeft in het Sterrehofcomplexarrest extra duidelijkheid over het retentierecht!

mr. Koen Roordink advocaat Poelmann van den Broek Advocaten

Het recht op de zaak van de retentor ontstaat op het moment dat de vordering opeisbaar is (of art. 6:80 BW). De verkrijger van een ouder rechthebbende neemt diens rechtspositie over tegenover de retentor.

Voor een civiele bouwjurist is het retentierecht op een onroerende zaak een regelmatig terugkerend onderwerp. Dit is een ontwikkeling vanaf 1991 (NJ 1991/628 (Agema/WUH). In het Sterrehofcomplexarrest worden wezenlijke vragen uit de praktijk behandeld en beantwoord.

De casus gaat over de vordering tot opheffing van een door de aannemer uitgeoefend retentierecht.

De Hoge Raad bespreekt eerst de kern van het retentierecht (r.o. 3.3.2- 3.3.4). Nieuw is dat voor het ontstaan van het recht van de retentor, deze een opeisbare vordering (of art. 6:80 BW) heeft op zijn wederpartij. Anders hierover de Parlementaire Geschiedenis. Daarin staat dat de vordering in beginsel ontstaat op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst (Memorie van Antwoord II (PG-boek 3, p. 883).

Verder maakt de Hoge Raad duidelijk dat de overdracht van de zaak door een derde met een ouder recht (niet de schuldenaar) betekent dat de ander tegenover de retentor dezelfde positie verkrijgt als de derde met een ouder recht. Anders zou de retentor er door een dergelijke overdracht op vooruit gaan omdat de bescherming van de retentor tegenover een derde met een jonger recht, sterker is. Daar bestaat geen rechtvaardiging voor.

Tips: Heeft de retentor een opschortingsrecht? Zo ja, heeft hij de feitelijke macht over de zaak die hij moet afgeven? Zo ja, zijn er derden met een recht op de zaak? Wordt hij beschermd tegen aanspraken van deze derden? Zo ja, leg beslag onder de teruggehouden zaak en zorg er voor dat er een executoriale titel wordt gehaald.