Hoge Raad 8 mei 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0596 (Schuitema Zuid)

Ik was eind jaren 80 nog niet zo lang advocaat werkzaam bij een gerenommeerd advocaten en notarissenkantoor aan de Lairessestraat in Amsterdam. Ik was de huisadvocaat van Schuitema (met de toenmalige C1000 formule).

De casus was als volgt. De vestingwachter BV verhuurde een pand aan Schuitema Vastgoed BV die het op haar
beurt onderverhuurde aan Schuitema Zuid BV die het vervolgens onder-onderverhuurde aan de heer Veldhof
(een franchisenemer). Veldhof stopt met de exploitatie en verkoopt media 1987 zijn bedrijf aan Schuitema Zuid
die op haar beurt het bedrijf doorverkoopt aan van Eerd (Jumbo). De Vestingwachter wilde haar toestemming als
hoofdverhuurder niet geven en kon dat ook niet omdat zij zich jegens een derde (lokale supermarktconcurrent
Verhagen) had verbonden om tegen een dergelijke supermarkt wisseling ten strijde te trekken met alle middelen rechtens. Een oorlog werd onvermijdelijk.

Wanneer een verhuurder geen toestemming verleent voor de contract overname van de huurovereenkomst dan biedt de wet (ook toen al) aan huurder de mogelijkheid om zich tot de rechter te wenden en te vorderen dat de koper van het bedrijf als huurder in de plaats wordt gesteld (het huidige art. 7:307 BW, toen art. 7A: 1635 oud BW). Deze vordering zou idealiter dus moeten worden ingesteld door Veldhof als huurder/exploitant/franchisenemer die dan aan de rechter verzoekt dat zijn koper (Schuitema Zuid) in de plaats wordt gesteld als de nieuwe huurder. Veldhof was echter uit beeld geraakt en Schuitema Zuid had het
bedrijf al onmiddellijk doorverkocht zonder ook maar een moment zelf de zaak te hebben geëxploiteerd. Aan mij
werd de vraag voorgelegd of ook Schuitema Zuid de in de plaatstsellingvordering kon instellen in plaats van Veldhof. Ik zei: Natuurlijk! Dit optimisme was niet direct ingegeven op basis van de wettekst of jurisprudentie. Er viel immers juist veel voor te zeggen dat het in de plaatstellingsrecht was voorbehouden aan de huurder die ook zelf het gehuurde exploiteert. Mijn jeugdige overmoed kende nog geen grenzen want behalve mijn opinie dat ook de franchisegever zich zou moeten kunnen beroepen op het in de plaatsstellingsrecht gaf ik bovendien het advies dat wat mij betreft van Eerd met zijn Jumbo formule alvast het gehuurde kon gaan exploiteren nog voordat de rechter uitspraak zou hebben gedaan. Dit was niet aan dovemans oren gericht en in no time werd de C1000 omgezet naar een Jumbo.

De Vestingwachter, witheet natuurlijk, startte onmiddellijk een kort geding tot ontruiming van het gehuurde. Dat werd door Vestingwachter verloren. De president oordeelde dat er een indeplaatsstellingsprocedure (door Schuitema Zuid en Van Eerd) was opgestart en dat het resultaat daarvan moest worden afgewacht. 1-0 voor Schuitema en ik kon een glundering nauwelijks onderdrukken. Ik was net stagiaire af maar mijn partnerschap was in de pocket!

De bodemprocedure ging een stuk minder goed. Het was sowieso al een lastige setting omdat ik namens Schuitema Zuid haar zustermaatschappij Schuitema Vastgoed moest dagvaarden omdat die er als onderverhuurder tussen zat. Het was niet leuk uit te leggen aan de cliënt dat haar huisadvocaat de client zelf moest dagvaarden. Het doel heiligt de middelen, zo was mijn commercieel steekhoudende redenering. Nog minder leuk was dat de kantonrechter het niet met mij eens was en de in de plaatsstelling afwees! De kantonrechter was van mening dat Schuitema Zuid niet de huurder-exploitant was van het gehuurde en dat ook nooit is geworden. Per datum vonnis zat van Eerd dus zonder recht of titel in het gehuurde. Met dit verlies was de tussenstand gelijk getrokken 1-1 waarbij je zou kunnen zeggen dat bodemprocedurepunten dubbel tellen.

De Vestingwachter rook bloed en startte direct na het vonnis haar tweede kortgeding tot ontruiming van het
gehuurde. We wonnen het kortgeding omdat er hoger beroep was ingesteld in de bodemprocedure en de
president niet 100% overtuigd was dat Schuitema het hoger beroep in de bodemprocedure zou verliezen. We
stonden weer voor met 2-1 maar van een glundering was geen sprake meer. Mijn overmoedige winstvoorspelling
had de rechter omgezet naar een niet 100% duidelijk verlies. Ik moest op het matje komen bij het dagelijks
bestuur van mijn kantoor. Of ik maar even wilde uitleggen wat ik allemaal aan het doen was.

De trein moest door en er werd fel geprocedeerd in hoger beroep. Het resultaat? Helaas, we verloren wederom en
dus 2-2. Ik kon mijn ontslaggesprek wel voorbereiden, zo vreesde ik.

Door het verstrijken van de tijd (goddank gaat procederen niet snel) was Schuitema redelijk relaxed. De Jumbo
floreerde al een aantal jaren in het gehuurde en de cassatieprocedure zou daar sowieso nog een behoorlijke tijd aan toevoegen. Dat wil zeggen, dan moest het inmiddels door Vestingwachter opgestarte derde ontruimingskort geding nog wel gewonnen worden. Daar stonden we weer bij de President die mij op enig moment bijna meewarig aankeek en zei: u houdt wel vol mr van Schoonhoven en ik niet anders wist te reageren dan ik hoop u ook! Of dat het doorslaggevende argument was betwijfel ik maar in elk geval werd de ontruimingsvordering afgewezen en moest de cassatieprocedure worden afgewacht, 3-2 dus. Van een oorspronkelijke overmoedige winstvoorspelling via een niet 100% duidelijk verlies zat ik nu op het niveau van vertragen en tijdwinst boeken.

Ten slotte dan de cassatieprocedure met als apotheose het Schuitema/Nuenen arrest waarin de cassatieadvocaten Schuitema en Van Eerd aan de definitieve winst hielpen, 4-2 game, set en match. Ook de franchisegever mag het in de plaatstellingrecht inroepen! Het arrest heb ik aan o.a. dagelijks bestuur toegezonden en bedankt dat ze altijd in mij hebben geloofd (een weinig subtiele wijze van op je borstklopperij). Ik ben er overigens nooit partner geworden, in 1992 heb ik Lexence (toen van Schoonhoven in’t veld) opgericht met waarschijnlijk dezelfde jeugdige overmoed.